Oh Du, mein lieber Wohnungsmarkt

Bild: Ludmila Kloninger

In der Wohnraumfrage spiegelt sich die Problematik einer ganzen Stadt. Von Moritz Arand

„Die einzigen Bedürfnisse, die einen uneingeschränkten Anspruch auf Befriedigung haben, sind die vitalen — Nahrung, Kleidung und Wohnung auf dem erreichbaren Kulturniveau. Die Befriedigung dieser Bedürfnisse ist die Vorbedingung für die Verwirklichung aller Bedürfnisse ...“, schrieb der Philosoph Herbert Marcuse 1967 in seinem Buch „Der eindimensionale Mensch“. Das Recht auf Wohnen, oder auf eine Wohnung, ist allerdings bis heute ebenso wenig realisiert wie die anderen beiden Bedürfnisse, obschon wir in der Lage wären und die Mittel hätten, eben diese Probleme dauerhaft zu lösen. In Artikel 7 der Sächsischen Landesverfassung wurde das Recht auf angemessenen Wohnraum festgeschrieben. Was angemessen en detail hier heißen soll, ist ein juristische Frage, deren Lösung nicht Aufgabe dieses Textes ist. Aber die Unschärfe verdeutlicht schon das Problem, was auf dem Leipziger Wohnungsmarkt immer deutlicher wird. Was sind moderat steigende Mieten, normaler Leerstand, was soll wie saniert oder neu gebaut werden, um dem Wortungetüm vom „angespannten Wohnungsmarkt“ beizukommen?

Über all diese Fragen hat sich seit vielen Jahren ein Streit in der Stadt und im Land, ja sogar im Bund entsponnen, dem nun mit Hilfe einer Mietpreisbremse ein vorläufiges Ende gesetzt werden soll. Was genau es damit auf sich hat, ist im vorherigen Artikel beschrieben.

In Leipzig diskutiert man derzeit angespannt über angespannte Verhältnisse. Nicht nur der Wohnungsmarkt wird angespannter, auch das Verhältnis zwischen den Immobilienakteuren und ihren Kritikern. Für 2015 ist ein neues wohnungspolitisches Konzept in Auftrag gegeben worden, mit dem auf die neuen Herausforderungen am Wohnungsmarkt reagiert werden soll.

Bereits im Mai 2013 wurde im Mietrechtsänderungsgesetz festgelegt, dass die Kommunen bei der Landesregierung eine Kappungsgrenze von 15 Prozent (vorher 20 %) zur ortsüblichen Vergleichsmiete für einen Zeitraum von drei Jahren beantragen können. Allerdings nur in Gebieten, in denen die Versorgung mit Wohnraum gefährdet ist. Diese Änderung war schon damals Grund genug für die Immobilienwirtschaft, sich zu beschweren. Und nun auch noch die neuerliche Mietpreisbremse, bei der die zulässige Miete einer wiedervermieteten Bestandswohnung höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen darf.

Aber was stört eigentlich die Leipziger Immobilienakteure, namentlich unter KSW, GRK, Stadtbau AG, Hildebrandt & Jürgens bekannt, an den Maßnahmen? Und was für Argumente haben ihre Kritiker?

Leerstand – aber wie hoch?

Ein wesentlicher Streitpunkt ist die Frage nach der „richtigen“ Leerstandsquote. Mit einer Quote von 10 Prozent (30.000 Wohnungen) sei die Behauptung, dass passende Wohnungen Mangelware sind, objektiv nicht begründet und damit reine Spekulation, erklären die Immobilienakteure in ihrem Positionspapier. Ebenso fehle eine genaue Übersicht am Wohnungsmarkt verfügbarer Wohnungen und geplanter Wohnungsprojekte. Wie man nun aber ein Argument von dessen Richtigkeit man selber nicht überzeugt ist, dazu benutzt, um die Leerstandsfrage positiv zu beantworten, ist nicht ersichtlich. Wenn die Leerstandsquote nicht geklärt ist, dann kann sie auch nicht als Argument gegen eine Mietpreisbremse herhalten. Wie auf der anderen Seite diese Tatsache ebenfalls nicht als Argument dafür benutzt werden kann.

War laut aktuellem Monitoringbericht der Stadt Leipzig der Leerstand 2010 noch um 12.000 Wohnungen unterschätzt, so müsse man heute, ausgehend vom starken Einwohnerzuwachs in den Jahren 2011 und 2012 bei moderater Bautätigkeit von rund 1.000 Wohnungen pro Jahr davon ausgehen, dass der Leerstand zum Jahresende 2012 auf rund 27.000 Wohnungen gesunken ist. Gemessen am Wohnungsbestand entspricht das einer Leerstandsquote von rund 8 Prozent. Zum Vergleich: der bundesweite Leerstand liegt bei 3,4 Prozent, in München sind es 0,6 Prozent, in Salzgitter (Niedersachsen) 11,7 Prozent.

Der Leerstand muss richtig ermittelt werden. Es handelt sich dabei nicht nur um Häuser/Wohnungen, die derzeit nicht bewohnt sind. Vielmehr kommt es auf die Bewohnbarkeit der Wohnungen an. Denn viele Wohnungen sind in einem nicht-marktaktiven Zustand, soll heißen, sind gar nicht bewohnbar und können folglich nicht in die Leerstandsquote mit einbezogen werden. Hinzu kommen die Wohnungen/Häuser, die gerade saniert werden (also gerade leerstehen). Diese gehören ebenso wenig zum Leerstand.

Das Netzwerk „Stadt für Alle“ geht in seinen Gegenargumenten von einer Zahl von 12.000 bis 15.000 leerstehenden, marktaktiven Wohnungen aus, was 4 bis 5 Prozent des Bestandes ausmachen würde und eine durchaus normale Leerstandsquote darstelle.
Wenn es bei der starken Zuwanderung nach Leipzig (10.000 pro Jahr) bleibt und das Sanierungs- und Neubaugeschehen auf dem derzeit noch recht niedrigen Niveau bleibt, habe Leipzig schon in drei Jahren einen angespannten Wohnungsmarkt.

Neubau und Sanierung – aber wie?

Es muss also mehr gebaut werden? Ja, auch! Auf der einen Seite muss im Bestand saniert werden, auf der anderen Seite boomt der Neubau in Leipzig. Wo ist nun aber das Problem – auch weil an vielen Orten die Gründerzeitruinen neue Anstriche bekommen? Sowohl das Netzwerk als auch die Immobilienakteure sind sich in der Angelegenheit einig. Gäbe es dort nicht eine entscheidende Differenz. Das Neubau- und Sanierungsgeschehen, so „Stadt für Alle“, konzentriere sich in Leipzig fast ausschließlich auf das höherpreisige Segment mit Mieten zwischen 7 und 10 Euro je Quadratmeter.

Durch die aufwändigen Sanierungen und Umwandlungen (Lofts) sowie teuren Neubauten werde in Leipzig derzeit, so das Netzwerk, ein neues, gehobenes Wohnungsmarktsegment etabliert. Hier ist die Stadtpolitik gefragt, Lösungen zu finden, um dauerhaft Wohnraum für alle in der Stadt und nicht an seinen Peripherien zu erhalten. Sozialer Wohnungsbau, der die Akteure verpflichtet, im Bestand sowie im Neubau eine Wohnraum zu schaffen, der für alle erschwinglich ist, wäre ein Schritt, dem Problem beizukommen.


Moderate Mietpreise – und doch Segregation?

Seit 2003 verteuerte sich die Nettokaltmiete um 6 Prozent und lag 2013 bei 5,08 Euro/qm. Die Gesamtmiete stieg dagegen um 11 Prozent auf durchschnittliche 7,23 Euro/qm. Daran ist zu erkennen, dass einer der Preistreibenden, wie man es als Argument aus Immobilienkreisen immer wieder hört, die Nebenkosten sind. Die „zweite Kaltmiete“ sei eine große Belastung, an der gearbeitet werden müsse. Eine Mietpreisbreme sei der falsche Weg.
Auch die Erhöhung des Hebesatzes der Grundsteuer B von 500 Punkten auf 650 Punkte, eine Steigerung um 30 Prozent, verteuere das Wohnen, nicht die allgemeine Preisentwicklung bei den Netto-Kaltmieten, so die Leipziger Immobilienakteure.

11 Prozent in 11 Jahren, sehen auf den ersten Blick wirklich nicht viel aus, so dass durchaus von durchschnittlich moderat steigenden Mieten gesprochen werden kann. Was aber hierbei gern verschwiegen wird, ist die Tatsache, dass das Haushaltsnettoeinkommen (1549 Euro) im gleichen Zeitraum nicht gestiegen ist. Die Mietpreisbelastung liegt damit bei 34 Prozent. Dazu liegt Leipzig mit einer Arbeitslosenquote von 10,4 Prozent weit über dem Bundesdurchschnitt (6,6 Prozent) und darf sich auf dem zweiten Platz im Ranking der Armutsstädte Deutschlands hinter Dortmund einreihen.
Und doch ist ein erheblicher Anstieg in einst verwaisten Quartieren zu beobachten, die durch die kulturelle Aufwertung Fixpunkt von Vermarktungsinteressen geworden sind, die in Leipzig scheinbar ungehemmt schalten und walten können. In Lindenau und Plagwitz gab es einen Aufschlag von 1 Euro, von 5 auf 6 Euro je Quadratmeter. Zentrumsnahe Wohnungen sind auch für die Mittelschicht kaum noch erschwinglich. Und im Osten wächst nun endlich doch der neue Westen. Seit kurzem ziehen die meisten Studenten in die Ecken der Eisenbahnstraße und beleben den Kiez.

Bei den Akteuren der Immobilienvertreter ist man der Meinung, dass moderate Mietsteigerungen den Markt regeln würden. „Moderat ansteigende Mietpreise in nachgefragteren Lagen erfüllen somit systemisch eine wichtige und reale Steuerungsfunktion.“ Gehen die Mieten in einem vormals nicht gefragten Viertel rauf, setzt eine Wanderungsbewegung ein, die ein Viertel, das für die weniger betuchten von den Mieten her erschwinglicher ist, aufwertet. Ganz abgesehen von der Marktlogik, die dazu führt, dass auch das weniger nachgefragte Quartier am Ende dieser Logik unterliegt, ist dieses Argument sozial mehr als fragwürdig. Die Verdrängung, die jetzt schon stattfindet, entreißt ansässige Bewohner ihrer angewachsenen Umgebung. Kinder, deren Familien umziehen müssen, weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können, werden aus ihrem sozialen Umfeld genommen, müssen beispielsweise die Schule wechseln. Die soziale Durchmischung der Quartiere geht verloren und die, die maßgeblich an der Aufwertung mitgewirkt haben, werden selber Opfer ihrer Ambition, da sie politisch nicht vor der Logik des Marktes geschützt werden und sich in den wenigsten Fällen selber schützen können, weil ihnen dazu die Mittel fehlen.
Auch wenn die Immobilienakteure recht behalten mit der Aussage, dass Wohnraum nicht unbegrenzt zur Verfügung stehen kann und dass die endliche Ressource Wohnung irgendwann knapp wird, so heißt das nicht, dass man mit aller Kraft an dieser Knappheit arbeiten sollte und sich gegen jedwede Regulierung durch die Politik zur Wehr setzen muss.

Die über zwanzig Jahre währende Ausnahmesituation am ostdeutschen Wohnungsmarkt, die dadurch gekennzeichnet war, dass Wohnraum in jeder Qualität verfügbar war, sei nun beendet. Das müsse man lernen. Damit haben die Herren vom Markt sicherlich recht. Und doch muss es in einer Demokratie Mittel und Wege geben, die Auswüchse neoliberalen Wachstumswahns einzudämmen.

„Genau deshalb braucht es eine Verwertungsbremse für Bestandsbauten. Nur wenn es vor allem durch besseren MieterInnenschutz unrentabel geworden ist, Bestandsimmobilien aufzukaufen und die BewohnerInnenschaft auszutauschen, kann auch Investition in den Neubau erfolgen“, ist sich „Stadt für Alle“ sicher.
Man müsse weg von einer Wohnungsmarktpolitik hin zu einer Wohnungspolitik, die bezahlbaren und selbstbestimmten Wohnraum als Recht für alle erhalten kann. Wohnen dürfe kein Rohstoff für Spekulation sein. Deshalb müsse es eine grundsätzliche Neuausrichtung der städtischen Immobilienpolitik geben. Die LINKE fordert in ihrem Wahlprogramm die Sicherung des 30-prozentigen Anteils an kommunalem und genossenschaftlichem Mietwohnungsbestand beziehungsweise Vergrößerung des Anteils durch Rekommunalisierung von Wohnungsbeständen. In Leipzig hat der Stadtrat den Beschluss gefasst, dass die LWB ihren Bestand von 36.000 Wohnungen nicht unterschreiten darf. Nach hauseigenen Informationen liegt der Wohnungsbestand derzeit nur bei 35.500 Wohnungen.

Der Traum vom Hype

Der Hype um Leipzig ist ein selbstgemachtes Image, das seine Realitätstauglichkeit noch nicht bewiesen hat. Die vergleichsweise niedrigen Lebenshaltungskosten machen die Stadt weiter für Zuzügler interessant. In Stuttgart wirbt man an der Autobahn für den Standort Leipzig. Dabei wird zuhauf ein völlig falsches Bild der Messestadt suggeriert.
Verbunden mit dem Wohnungsmarkt lockt die zunehmende hochwertige Sanierung die nach Leipzig, die mit Leipzig erst mal wenig zu tun haben. Was sie mitbringen, wird man sehen. Nimmt man den enormen Preisunterschied zwischen München und der Messestadt, was die Spitzenmieten angeht, dann zeigt sich das ganze Ausmaß. In München liegt der Spitzenwert bei 22 Euro/qm in Leipzig mit 12 Euro/qm fast um die Hälfte günstiger. Da ist doch klar, dass die Begehrlichkeiten hoch sind. Hier den Immobilienakteuren einen Vorwurf zu machen, wäre falsch und träfe das Problem nicht. Die Herren von KSW, GRK, Stadtbau AG, Hildebrandt & Jürgens ... nutzen die Möglichkeiten, die ihnen der Markt bietet, um ihr Vermarktungsinteresse mit der Ware Wohnung gewinnbringend zu verwirklichen. Will man diesem Walten Einhalt gebieten, ist die Politik in der Pflicht, Mittel und Wege zu finden, ihren Bürgern auch weiterhin in der Stadt, die sie bilden, leben zu können. In Zeiten klammer Kassen – wann sind diese eigentlich nicht (?) – ist die Gefahr des Ausverkaufs groß, die Folgen wären fatal.
Wer die Gelegenheit hat, der gehe einmal durch die Windorfer Straße in Kleinzschocher. Auf dieser doch recht kurzen Strecke begegnet man den Big Playern in kurzen Abständen. Nicht weit von einem Banner der GRK-Holding an einem sanierungsbedürftigen Haus weist ein Schild der baufälligen Tauchnitz-Villa die KSW als Bauherren des Sanierungsvorhabens aus. Und einige Meter zurück hat die Stadtbau AG rechts neben der Taborkirche einen ehemaligen Gutshof erstanden, auf dem Johann Sebastian Bach eine Bauerkantate uraufgeführt hat. Ein magisches Dreieck der Immobiliendominanz, das an Symbolkraft durchaus eine klare Sprache spricht.
Leipzig scheint immer noch nicht gelernt zu haben, Herr im eigenen Haus zu sein. Setzt man den Fokus weiter auf ein falsches Image, das sich auf Tatsachen beruft, die nicht stimmen (Kulturstadt? Universitätsstadt? Wirtschaftsstandpunkt? – die Wirklichkeit sieht anders aus) wird die Stadt auf kurz oder lang wieder in der Bedeutungslosigkeit verschwinden, aus der sie sich noch gar nicht richtig herausgearbeitet hat, wenn die Heuschrecken verschwunden sind. Hinter den Fassaden des patjomkinschen Dorfes klafft der Abgrund, der in uns zurückschaut. Das auszuhalten ist nicht leicht....
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