Eingriff in den Mietmarkt

Bild: Ludmila Kloninger

Die Mietpreisbremse als Dämpfer für die Immobilienwirtschaft. Von Moritz Arand

Ein zentrales Wahlversprechen der SPD war die Mietpreisbremse. Mit einer solchen soll verhindert werden, dass Mietsprünge von bis zu 40 Prozent bei Wiedervermietungen gedämpft werden. Einkommensschwache Haushalte aber auch Durchschnittsverdiener haben ihre Schwierigkeiten mit den ansteigenden Mieten in prosperierenden Großstädten. Deshalb nun also eine Mietrechtsnovellierung. „Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung für höchstens jeweils fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt“, heißt es im Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz.

Doch schon hier ergeben sich einige ungeklärte Fragen. Was ist ein angespannter Wohnungsmarkt, was genau ist unter der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verstehen?
Im letztgenannten Begriff liegt schon das erste Problem beschlossen - die ortsübliche Vergleichsmiete: Ganz abgesehen davon, dass es zum Beispiel in Bremen eine solche Erhebung gar nicht gibt, gibt es auch in Städten, die eine solche Erhebung haben, Unterschiede. Es gibt den sogenannten einfachen und den qualifizierten Mietspiegel, beide sollen bei der Ermittlung der Miete unterstützend eingreifen. Der einfache Mietspiegel wird von Vertretern der Mieterschaft und der Immobilien-Branche erstellt und hat bei Mietstreitigkeiten vor Gericht keine Beweiskraft. Auch Leipzig hat einen solchen einfachen Mietspiegel. Allerdings wird dieser als antizipiertes Sachverständigengutachten vor Gericht anerkannt, erklärt Gabriele Jazkesch-Tetzel vom Sozialamt. „Einfach“ sei hierbei auch kein Qualitätsmerkmal und der Mietspiegel sei als Orientierung anerkannt.

Nichtdestotrotz fehlt dem Mietspiegel eine einheitliche Grundlage. Oftmals spiegelt dieser nicht das aktuelle Preisniveau wider, weil er auf den Entwicklungen der vergangenen Jahre beruht. Auch in den Kategorisierungen nach Wohnlage, Alter, Beschaffenheit, Größe oder Ausstattung gibt es erhebliche Schwankungen und die Frage nach der geltenden Norm der Festlegung ist nicht geklärt, so dass in der Folge mit einem Mehr an Mietrechtsstreitigkeiten zu rechnen sei, prophezeit der Eigentümerverband Haus & Grund gegenüber der Frankfurter Rundschau.

Die Mietpreisbremse wird nicht automatisch bundesweit gelten, sondern nur in Gebieten mit einem nachgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt. Was das genau meint, ist auch nicht ohne Weiteres klar definiert. Eine allgemeinverbindliche Definition liegt nicht vor. Ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, wenn die Wohnungsreserve angekratzt wird, oder wenn sie aufgebraucht ist, weiß keiner so genau. Nach dem Gesetzestext liegen „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“ Auch die Stadt Leipzig weiß noch nicht so recht, wie dieser Begriff gebraucht werden soll. Aus dem Stadtplanungsamt heißt es dazu: „Der Wohnungsmarkt in Leipzig war in den letzten Jahren durch eine sehr entspannte beziehungsweise sich in den letzten Jahren stabilisierende Situation geprägt. Daher gibt es in den aktuell gültigen Beschlüssen und Konzepten keine leipzigspezifische Definition eines angespannten Wohnungsmarktes.“ Da sich der Leipziger Wohnungsmarkt jedoch aktuell aufgrund des starken Nachfragezuwachses im Wandel befinde, könne sich diese Situation in den nächsten Jahren zumindest für Teilbereiche des Wohnungsmarktes in Leipzig ändern. Aus diesem Grund werde im Rahmen des Prozesses zur Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts diskutiert, wie die Entwicklung der nächsten Jahre einzuschätzen sei. Hierbei werde auch eine Definition erfolgen, bei welchen Rahmenbedingungen in Leipzig von einem angespannten Wohnungsmarkt (oder -teilmarkt) gesprochen werden sollte.

Ausreichend, angemessen, besonders gefährdet – die Interpretationsspielräume sind für die jeweiligen Bundesländer recht groß. Denn unabhängig von dieser begrifflichen Unschärfe, sollen die Bundesländer ermächtigt werden, Gebiete auszuweisen, in denen aufgrund des angespannten Wohnmarktes die Mietpreisbremse gelten soll. „Die Ausweisung dieser Gebiete durch die Länder soll an einen Maßnahmenplan zur Behebung des Wohnungsmangels in den Gebieten gekoppelt sein.“ (dpa)

Ausnahmen gibt es im Bereich des Wohnungsneubaus und der Modernisierung. Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen sind bei Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Die Modernisierungskosten sollen für den Mieter begrenzt werden und nur bis zu zehn Prozent auf die Miete umgelegt werden. Dies gilt auch nur bis zur Deckung der Kosten, die dem Vermieter durch die Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind. Zusätzlich hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit er diese nicht selbst ermitteln kann, z. B. mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels.
Ebenso darf eine zulässig vereinbarte Miete auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. „Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.“ Eine Senkung der Mieten ist also mitnichten vorgesehen. Es handelt sich um eine Mietpreisbremse, nicht um eine Mietpreissenkung. Auch ist man sich seitens der Bundesregierung bewusst, dass die Dämpfung des Mietanstiegs bei der Wiedervermietung von Wohnraum keinen zusätzlichen Wohnraum schafft. Doch sei diese Maßnahme „erforderlich, um zeitnah die negativen Auswirkungen angespannter Wohnungsmärkte zu begrenzen.“

Massive Kritik an den Plänen der Bundesregierung kommt von den Immobilienverbänden. In Sachsen, das durch vergleichsweise hohe Leerstandsquoten und moderat steigende Mieten gut dastehe, wäre die Mietpreisbremse ein falsches Signal. Jens Zimmermann, Pressesprecher der Immobilienverbandes Deutschland (Mitte-Ost), ist der Meinung, dass eine flächendeckende Mietpreisbremse eher negative Folgen für die Immobilieneigentümer habe. Sie dürfe nur dort Anwendung finden, wo sie wirklich gebraucht wird. Dabei seien auch nicht die steigenden Mieten das Problem, sondern die steigenden Nebenkosten, die als zweite Kaltmiete angesehen werden können. Auch die steigenden Baupreise seien problematischer als die steigenden Mietpreise. Aber flächendeckende Anwendung ist gar nicht der Plan, wie oben beschrieben. Ebenfalls lehnt der sächsische Justizminister Jürgen Martens (FDP) ab. Gegenüber dem MDR äußerte der FDP-Politiker: "Der sächsische Wohnungsmarkt ist gekennzeichnet durch niedrige Nettokaltmieten, eine hohe Leerstandsquote und eine niedrige Eigentumsquote eines Flächenlandes." Eine Mietpreisbremse verhindere notwendige Investitionen in den Mietwohnungsbestand. Ob Herr Martens Äußerungen nach der Wahl noch Relevanz besitzen werden, bleibt abzuwarten. Die Umfragen sprechen eine andere Sprache.

Auch beim Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. läuft man ebenfalls Sturm gegen die Pläne der Bundesregierung. 20 Prozent der Unternehmen planen, laut hauseigener Konjunkturprognose, ihre Investitionen einzuschränken. Der nötige Neubau, der sich aufgrund der wachsenden Zuwanderungszahlen unumgänglich sei, könne so nicht realisiert werden, heißt es in einem Positionspapier.

Bundesjustizminister Heiko Maas hat kürzlich angedeutet, dass Neubauten von der Mietpreisbremse generell ausgenommen werden könnten. Der Referentenentwurf sah ursprünglich Ausnahmen nur bei der Erstvermietung eines Neubaus vor. Um die Investitionsbereitschaft in den Neubau nicht abzuschrecken, sei Maas zu Diskussionen bereit. Damit wäre das Hauptargument der Immobilienverbände gegen die Mietpreisbremse vom Tisch. Der Verlust der Investitionen in den Neubau ist damit kein Thema mehr....
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