Mythos Zwischennutzung

Bild: Ildiko Sebestyen Photographie

Das Zwischennutzungskonzept muss überdacht werden. Von Moritz Arand

Leipzig war mal Hauptstadt des Wohnungsleerstandes. Anfang der 2000er Jahre betrug die Leerstandsquote noch 20 Prozent. Heute, im Frühjahr 2014, beträgt die Quote 4 - 5 Prozent, was gemessen am deutschlandweiten Durchschnitt (4,4 Prozent) normal erscheint. Leipzig ist nach München die Stadt, die das zweitstärkste Wachstum bundesweit aufzuweisen hat.
Ein Garant für die enorme Entwicklung in den letzten 14 Jahren ist das Konzept der Zwischennutzung und den dazugehörigen Gestattungsvereinbarungen, die Nutzer und Eigentümer miteinander abschließen. Dabei handelt es sich um eine zeitlich festgelegte Nutzungsdauer, die für das Zwischendurch, soll heißen bis zu dem Punkt, an dem das genutzte Objekt wieder verwertbar ist, konzipiert wurde.
Dass das Zwischennutzungskonzept in Leipzig eine besondere Rolle spielt, meint auch Prof. Dr. Dieter Rink vom Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung. „Das besondere am Leipziger Zwischennutzungskonzept ist, dass es die Eigentümer und die Zwischennutzer in die Stadtentwicklung und den Stadtumbau aktiv einbezieht“, meint der studierte Kulturwissenschaftler, der sich unter anderem mit Stadt- und Umweltsoziologie beschäftigt. Dadurch konnten, so Rink weiter, kooperative Strukturen geschaffen werden, die durch Stadterneuerungsprogramme und –politik getragen wurden. Ebenso seien durch die Zuwanderung und Reurbanisierung günstige Rahmenbedingungen gegeben gewesen, die für das erforderliche Potential an Zwischennutzern sorgte.

Auch Fritjof Mothes, Vorstandsmitglied und Mitbegründer von HausHalten e. V., sieht die besondere Rolle des Konzepts in der Entwicklung Leipzigs: „Hohe Leerstände trafen auf eine rege Nachfrage nach Flächen, die sich für künstlerische, soziale und innovative Nutzungen eigneten“, so Mothes. Ebenso seien das Interesse und die Offenheit der Stadtverwaltung, das Problem der Schrumpfung aktiv anzugehen, wesentlich gewesen. Mothes gibt an: „Das Modell der Gestattungsvereinbarung wurde hier entwickelt und seitdem von vielen Städten in Deutschland angewendet.“

Der Verein HausHalten hat es sich zur Aufgabe gemacht, Eigentümer und Nutzer zusammenzuführen und die Nutzung und Sicherheit der Gebäude auf eine rechtlich sichere Basis zu stellen. Dazu kommt noch die vielfältige Beratung, die HausHalten e.V. Nutzern und Eigentümern bei der Entwicklung von Konzepten für Gebäude und Flächen anbietet. Die Nachfrage sei ungebrochen, meint Mothes. 1500 potentielle Interessenten für Räume aller Art seien angemeldet.

Die Zwischennutzungen gehören zur Stadtumbaustrategie dazu und wurden in die entsprechenden Konzepte und Strategien integriert. In Leipzig bilden sie eines der Spezifika der Stadtumbaustrategie und tragen zu dessen Erfolg bei, erklärt Rink. International werde Leipzig diesbezüglich als vorbildhaft angesehen. Durch die Zwischennutzung werde die Stadtumbaustrategie gefördert und den Eigentümern neue Perspektiven eröffnet. Kreative Nutzer finden Freiräume, die ihren Anforderungen gerecht werden. „Die Stadtteile werden belebt und revitalisiert“, so Mothes. Die Stadtverwaltung allein könne die Zwischennutzung allerdings nicht organisieren und daher seien private Organisationen wie HausHalten e. V. unabdingbar.

Doch mit dem Umbau und vor allem dem regen Zuzug sowie der gestiegen Nachfrage verschwindet der Raum. Die urbanen Pioniere, die das Leben in die verfallenen Fassaden zurückgeholt haben, müssen mancherorts dem Verwertungsinteresse der Eigentümer weichen. An anderen Stellen hat die gezielte Beratung von Interessenten und eine Vernetzung der Akteure dazu geführt, dass Projekte weiterentwickelt und verstetigt werden konnten, erklärt Mothes. „Ein großer Teil der HausHalten-Häuser, deren Vertrag auslief, konnte im Sinne der Nutzer verlängert oder in eine neue Rechtsform gebracht werden.“ Auch der Kauf des Gebäudes durch eine Hausgruppe ist eine Möglichkeit der Verstetigung. Ein rechtlicher Schutz der Zwischennutzungsprojekte ist für Rink nur in dem Maße möglich, als dass diese in andere Nutzungskategorien überführt werden. Das bedarf allerdings der Zustimmung des Eigentümers und ist mit Verhandlungen und Kompromissen verbunden.

Dass die Zwischennutzung selbst die Verdrängungsprozesse ausgelöst hat, ist für Rink nicht ersichtlich. „Die Zwischennutzer nutzen Räume und Flächen, für die es keine Nachfrage gab. Die Zwischennutzungen wurden auch nicht mit dem Ziel der Aufwertung etabliert, sondern um Räume bzw. Flächen zu sichern.“ Das Zwischennutzung nun doch als nicht intendierten Nebeneffekt Aufwertung mit sich bringt, wird dabei gern ausgeblendet.

Denn wo revitalisiert wird, werden auch Verwertungsinteressen geweckt, die im Zuge der Aufwertung auch zu Verdrängungsprozessen führen können. Und so ist es nicht verwunderlich, dass sich neben den wohlwollenden Tönen auch solche des Unmutes äußern. Roman Grabolle und Michael Stellmacher vom Haus und WagenRat e. V. arbeiten fleißig an der Dekonstruktion eines Mythos, der viel verspricht, aber immer auch viel vom Versprochen vorenthält. Dieser Mythos von der segensreichen Zwischennutzung per se muss mittels der Analyse der Möglichkeiten und Begrenzungen des Begriffs entzaubert werden.

Kritisiert wird schon allein der lockere Umgang mit der Leerstandsquote. Nach Angaben des Netzwerks „Stadt für alle“ muss auf der Grundlage des Zuzugs (10000 pro Jahr) in zwei bis drei Jahren mit einem angespannten Wohnungsmarkt gerechnet werden - ein gleichbleibendes Bau- und Sanierungsniveau vorausgesetzt. Das hat stadtpolitische Auswirkungen, denen sich die MacherInnen des neuen wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig stellen werden müssen.

Für Grabolle und Stellmacher ist die Zwischennutzung, so wie sie bisher gehandhabt wurde, selbst mitverantwortlich für die Entwicklungen, die gegenwärtig nichts Gutes versprechen. Zwischennutzung zielt für sie auf die erneute Wiederverwertung einer noch nicht verwertbaren Immobilie oder Brachfläche. Damit handelt es sich nicht um eine Nachnutzung, sondern das Konzept ist immer schon in Hinblick auf eine neuerliche Nutzung hin konzipiert. Das Versprechen, das dieses Konzept suggeriert - Eröffnung neuer Räume, Kreativität, soziale Potentiale und vor allem bezahlbarer Wohnraum - sind Teil des Mythos, der gern verwendet wird, um im Standortwettbewerb ein fein ersonnenes Image zu präsentieren und medial konkurrenzfähig zu sein.
Auch in Bezug auf die Mieterrechte gibt es einige Defizite. Da es sich oft nur um Nutzerverträge, nicht um Mietverträge handelt, greift hier auch kein Mietrecht. Die Nutzer sind abhängig vom guten Willen des Eigentümers und von der urbanen Entwicklung, deren Träger sie selber sind. Wer hier mit der These der Selbstausbeutung ernsthaft argumentiert und die Schuld der Verdrängung den Akteuren selbst zuschiebt, erzählt nur die halbe Wahrheit. Das eigentliche Problem ist in diesem Zusammenhang das Verwertungsinteresse und die Renditeerwartung, die am Ende bezahlbaren Wohnraum verhindern. Gleichwohl fehlt an manchen Stellen ein Bewusstsein dafür, dass die prekären Bedingungen keine gute Gabe von oben ist. Auch der Ausverkauf von städtischem Eigentum an private Investoren ist der Situation sicherlich nicht zuträglich.
Gegenüber 3VIERTEL führt Stellmacher aus: „In der Situation eines entspannten Immobilienmarktes, wie sie Leipzig lange hatte, kann die Zwischennutzung von Häusern ihr Versprechen („Kreativität, Experimentierfeld, Selbstbestimmung“) einhalten und die Chance auf Verstetigung (z.B. in Form der Übernahme als selbstverwaltetes Haus durch die NutzerInnen) bieten. Wenn der Markt aber anzieht, dann mündet das Modell „Zwischennutzung“ fast zwangsläufig in zweierlei: immer kürzere Zwischennutzungszyklen mit immer prekäreren Rahmenbedingungen. Für eine Zwischennutzung als Wohnraum heißt das, dass sich hier ein „dritter Wohnungsmarkt“ etabliert, der bestehende Mieterrechte massiv unterläuft und der Prekarisierung weiter Vorschub leistet. Wer aber an der Zwischennutzung als Konzept festhält, arbeitet daran, diese Formen nur im Hinblick auf ihre Verwertung zu erschließen (z.B. in Bezug auf Stadtteilaufwertung und City-Imagemarketing). Mit den Folgen der Verdrängung der nicht zahlungskräftigen NutzerInnen und nichtgewinnorientierten Nutzungen.“
Bezogen auf die Marktdynamik wird hierbei allerdings vergessen, dass Zwischennutzung selbst zur Aufwertung führt und die Vermarktungsinteressen ehemals marktunattraktiver Räume befördert – also eine Dynamik mit sich bringt, die, wenn sie nicht mitgedacht wird, dazu führt, dass Zwischennutzung sich selbst zerstört. Am Ende muss man mit Zwischennutzung über Zwischennutzung hinauskommen können. Daran sollten alle Akteure mitarbeiten.
Der Stadtpolitik obliegt es im Zuge der Integration der Zwischennutzung in den Stadtumbau aber auch, Mittel und Wege zu finden, Durchmischung zu erhalten und günstigen Wohnbestand zu sichern. Rink fordert eine generelle Bestandausnahme um die Frage des Verdrängungsdrucks, der Ausweichlösungen und des generellen Bedarfs zu klären. Schon jetzt seien Modifikationen und Ausweichstrategien beobachtbar, so Rink. „HausHalten hat sowohl einen neuen Typus, der „Ausbauhäuser“ kreiert und außerdem seinen Handlungsschwerpunkt in den Leipziger Osten verlagert.“ Im Leipziger Osten entstehen derzeit viele neue Projekte und es gibt noch vielerorts Potenzial, bestätigt Mothes.
Zwischennutzung kann unter bestimmten Voraussetzungen die genannten Versprechen realisieren. Dafür bedarf es allerdings rechtlicher Grundlagen, die zu klären sind. Die Instandbesetzer sollten beispielsweise ein Vorkaufsrecht auf den Raum haben, den sie selbst geschaffen haben, und ohne dessen Existenz die Aufwertung gar nicht hätte stattfinden können. Des Weiteren müssen die Mieterrechte gestärkt werden. Dafür sind vernünftige Mietverträge und ein Bewusstsein für die eigenen Rechte unabdingbar.
Wenn das verpasst wird, dann ist das Zwischennutzungskonzept selbst eine Ausbeutung bei Vortäuschung von Freiheit und Kreativität und verkauft den Mangel an bezahlbarem Wohnraum und das Versagen der Politik als Erfolg. Damit wäre nur den Vermarktungsinteressen gedient und der status quo würde weiter verewigt.
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